前海楼市成交量回暖 新楼盘或现更多“日光”盘

发布时间：2014-11-28来源：深圳商报作者：江南鸾 张小禹

深圳商报记者 江南鸾 摄影 张小禹

前海新闻网讯（深圳商报记者 江南鸾）上周六，前海新盘“日光”的消息，让冷静了三个季度的前海楼市再度振奋。记者调查发现，今年前三个季度交投清淡的前海中心及周边区域10月以来出现了新房、二手房成交量上升、二手房房价小幅上涨的现象，而在前三个季度大量抛房的前海投资客也在逐渐回归。有业内人士分析，前海楼市近期成交量的上升主要是受到“930”房贷新政、央行降息带来的深圳楼市回暖氛围的影响。

新盘或现更多“日光”

央行降息首日，前海新项目开盘，推出了675套49～132平方米的单位，售价3.9万～4.5万元/平方米。来自开发商的数据显示，当日推售的675套单位基本售罄。对于该项目的热销，中联地产二手房研究院总经理肖小平告诉记者，其热销最主要的原因是开发商定价合理。“从购房者角度来看，该项目的开盘价格事实上没有购房者的预期高，甚至比很多购房者的预期还要低；从开发商角度来看，开发商在定价上比较谨慎，也是参考了前海周边其他楼盘的价格。” 除了定价合理，肖小平还提出了该热销的其他三个原因：首先，该是真正意义上代表前海中心的一个住宅楼盘。“以往宝安区、南山区都会有一些楼盘在以前海的名义宣传，但从区位上来说，这些楼盘都不是真正意义上的前海中心住宅楼盘。”其次，对于前海，市民的关注度很高，对于未来的投资潜力的期待值也很高。第三，央行降息进一步加速了购房者入市的步伐。

据中原地产监测信息显示，当前前海片区已有住宅项目50多个，2014年入市的项目有前海康城华府、香格名苑、佳兆业前海广场4个项目，预计2015年即将入市的项目有掬月半山（月亮湾山庄三期）、汉京半山公馆、蓝色港湾3个项目。“10月以来，前海中心及周边片区楼盘都在开盘或加推，从目前销售情况来看，都得到了市场满意的‘答复’。而11月新房的成交量或将成为前11个月的顶峰。”前海片区一手房中介陈女士向记者表示，前海时代的热销给前海中心及周边片区的新盘树立了示范作用，“如果开发商定价合理，前海新房市场将会出现更多的日光盘。”

根据中联地产统计数据显示，10月前海片区二手房均价为34311元/平方米，环比9月上涨了2.06%，同比去年同期上涨了9.56%。美联物业大南山前海区副总经理曹志良接受记者采访时表示，“930”房贷新政后，随着深圳楼市整体的回暖，前海二手房市场也改变了前三个季度的成交冷清，房价轻微下跌的局面。“目前前海路二手房房价稳定在每平方米3.5万～4万元的水平。二手房业主放盘的多，购买二手房的投资客也很多，10月以来，前海片区二手房成交量与今年前三个季度相比有了很大程度的上升。”

写字楼、商铺租金将比肩福田中心区

据记者了解，前海深港合作服务区已于2013年展开开发建设工作。该区域包括桂湾片区、前湾片区及妈湾片区，定位为国际性金融中心，重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务和其他专业服务。根据前海管理局数据显示，截至今年10月31日，前海已入驻企业1.54万家，其中世界500强企业58家。目前，包括深圳地铁集团和中信集团、卓越、华润、腾讯、顺丰快递等企业已在该区域拿地开发。肖小平向记者表示，前海以金融、物流为主的片区定位决定了未来前海片区将以写字楼、商铺为主。

中原地产相关负责人昨日向记者表示，据深圳中原工商铺部成交数据显示，金融企业办公楼平均需求面积在300平方米以上，租金承受能力在230元/平方米/月左右。有公开数据显示当前前海片区入驻企业已超过15000家。由此预计，未来仅当前入驻企业带来的办公楼需求将在450万平方米左右，前海写字楼、商铺的售价及租金水平也将比肩福田中心区。

写字楼方面，记者从中原地产了解到，2012年入市的田厦国际中心开盘售价是42000元/平方米，而今年以来售价为45000元/平方米，小幅上涨了7.14%；2010年入市的汉京国际开盘售价为28000元/平方米，今年以来售价为42000元/平方米，上涨了5成。据中原地产相关负责人介绍，前海片区写字楼项目主要将集中在2016～2018年入市。今明两年预计将入市的项目包括卓越前海一号及香江金融中心等项目，供应面积40万平方米左右。曹志良表示，从今年前10个月的情况看，前海中心及周边片区写字楼租金并没有出现大的涨幅，预计2015年之前，写字楼租金会比较稳定。“随着未来前海片区的逐渐成熟，写字楼售价的上涨，租金也会大幅上涨。”

商铺方面，据记者了解，目前前海及周边片区商铺租金大多在350元/平方米/月左右，现有存量并不大。“前海很多商业项目和基础设施配套都还在兴建中，现有常住人口数量也还相对较少。但等到前海概念真正实现后，这个片区的商铺租金潜力不容小觑。”前海片区写字楼、商铺中介林小姐告诉记者。

投资客逐渐回归前海

记者查询资料得知，在今年前三个季度，前海片区“投资客离场”的新闻时常出现在媒体报道中。曹志良今年8月在接受本报采访时曾表示，前海二手房投资客在加速离场，不少楼盘出现了投资客‘抛盘’的现象，二手房市场中投资客所剩无几。然而，曹志良昨日接受记者采访时却表示，前海二手房市场中，投资客占比达到了三成以上，‘抛盘’现象不再出现，投资客普遍看好后市。

“930房贷新政后，整个深圳楼市都在回暖，前海作为极具投资潜力的片区当然也不会例外。”投资客黄先生表示，对于前海片区未来的投资潜力，他很有信心。黄先生告诉记者，在2013年他投资了五套位于前海的二手住宅，但由于今年上半年市场低迷，便抛出了其中两套。10月以来，他又先后又购买了三套二手住宅。前海片区二手房中介吴女士告诉记者，像黄先生这样在前三个季度卖房，10月开始又买房的投资客不在少数，“之前有位投资客在4月来中介商铺一次性抛出了10套二手住宅，上周六他又来到中介商铺，询问有没有低价二手房源。”

“由于当前前海片区主要以住宅项目为主，写字楼及商铺存量较小，所以投资客投资的产品基本集中在住宅中。”中原地产相关负责人告诉记者，规划区内办公和商业项目将在两年后集中入市，供应量大，但住宅项目基本无供应，员工的居住需求基本靠前海片区及周边区域满足，所以目前投资客会更加青睐住宅投资，而住宅的价格涨幅未来也相对更大。

专家：投资前海概念区也有风险

“前海片区的综合体量和未来政府的投资预期已经决定了未来前海或将成为深圳最贵房价片区之一。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁昨日接受记者采访时表示，对于目前前海的投资时是存在风险的，“前海目前各项配套都不够成熟，对于投资客而言，借贷买房有很大的投资压力。毕竟配套成熟至少还需要3～5年，住宅用于自住可能会比较艰苦。”

“前海的房价并不像大家想象的那样涨得那么厉害，是叫好不叫座。从投资的角度来看，目前前海房价已高，并不是特别好的区域。” 肖小平告诉记者，前海最终能不能成为下一个福田，或者未来的华尔街，还需要看未来前海实际的经济发展。“上一个深圳的十年赶上了全国经济的高速发展的过程，最终推升了深圳的发展。前海的住宅市场只是前海的一个配套而已。我们更需要看到的是前海的商务配套。对于前海的商务配套而言，前海面临的竞争很大，比如说有上海自贸区。未来究竟能有多少用户进驻前海，还是未知的挑战。”

“大前海”概念持续刺激房价

一直以来，受政策红利影响，前海刺激楼市神经。 前海概念成为开发商卖楼热点，前海周边的前海片区、宝安中心区、后海片区；甚至远至沿江新城、航空新城都因前海效应而直接受益，楼市价格水涨船高。而根据离前海深港合作区的距离远近，以前海中心为原点辐射，大前海片区楼市价格也成阶梯状分布。

近期超千套房源入市 “大前海”热度不减

根据深圳中原研究中心数据显示，除了刚入市的前海时代外，未来大前海市场还有：前海铂寓、幸福港湾、华润前海中心、深物业前海港湾、汉京·半山公馆、万豪·掬月半山等预计开盘，其中华润前海中心是综合体项目，而前海铂寓推盘量预计在1292套左右，价格预计在3.5万元左右。

除了刚刚创造开盘记录的前海时代外，今年大前海还包括山海美域、佳兆业前海广场开盘、加推，目前在售项目包括泛海拉菲广场、香格名苑，其中香格名苑的均价已达41000元/平方米。

目前大前海片区新房整体均价达34098元/平方米。而记者踩盘了解到，已经开盘的香格名苑、前海康城华府、佳兆业前海广场目前价格都在4万元以上，目前所剩户数不多。

宝中房价领涨“大前海”

作为紧靠前海区域的住宅用地，宝安中心区成了前海辐射圈的直接受益者，而不断落实的市政规划和交通利好，更是助涨了宝安中心区的楼市。截止到目前，宝安中心区二手房房价涨幅成为前海片区最多的区域。

根据中联精准指数显示，截止到10月，宝安中心区二手房房价为34920元/平方米，环比上涨0.41%，同比上涨11.12%。相比2010年8月的均价14893元/平方米，累计涨幅达134%。

其中花样年花郡10月均价为32337元/平方米，累积涨幅达24.07%。片区部分优质二手房单价已经炒到6万左右。据一位中介跟记者介绍到，以熙龙湾为代表了一些临海高端项目，目前价格都已经达到了6万元左右。“因为宝安中心区是紧邻前海的地方，人人都知道它以后的升值空间。”

而从一手新房来看，整个宝安中心区因为靠近前海的地理位置优势也是一路看涨。目前该片区在售的几个主力项目有中洲中央公园，勤诚达22世纪、中海九号公馆等。以中洲中央公园为例，据该中介介绍，“目前中洲的房子现在已没有新房出售，住宅类的只有一期的二手房在卖，二期的还未满5年，现在商铺开盘在售，价格在9～13.5万之间。”而位于中洲对面的勤诚达22世纪和华联项目预计都要买到3.5万到4万左右。

福永、机场片区也打“大前海”牌

据了解，前海湾区主要由前海中心、宝安中心和大铲湾片区构成，而前海湾区核心地段已鲜见住宅新盘，但受“大前海”概念发酵，开发热点扩散至辐射区内的西乡、固戍，甚至福永、机场东。

从地理版图上看，宝安中心区属于前海效应的一级辐射范围，而距离较远的大空港、大铲湾、航空新城和沿江新城则应该属于二环外围区外，但这并不影响开发商打出前海卖点进行热炒，甚至提出和前海双核驱动的广告语。

以位于福永中心区的怀德公元为例，其项目人员向介绍，“从整个大范围来讲，我们属于大空港区域范围。空港和前海是属于双核驱动，主要依托深圳新的会展中心的辐射圈，还有机场辐射圈。”据了解，该项目预计12月开盘，开盘价格在2.5万元左右。同样，在福永片区，楼盘营销也几乎无一例外打着“大前海”的概念，但该片区实际上属于航空新城辐射圈内，位置更为偏远。位于107国道和新华路的交汇处的某新盘销售人员就表示，“现在西乡已经划入前海规划范围区内，我们项目位于西乡福永交界处。我们（项目）可能说不是在前海的一个核心区，但现在是大前海的概念，是前海的辐射范围内。”而该楼盘位于福永国税旁，据地铁后瑞站尚有好几站的路程。

据该片区一位中介介绍，整个宝安，房价最贵的属宝安中心区，接着是灵芝片区、然后是西乡、固戍。“而随着央行降息，利率降低，以及营业税由5年调整为2年的政策落实，预计到明年年初，这边房子还将迎来新一轮的涨价。”（颜斯敏）

数字里的前海

注册企业达15401家

根据前海管理局最新的数据发布，从2012年底至今，进驻企业及主要经济指标呈几何倍数增长，企业注册数量从253家增至15401家，增长73倍；注册资本从165亿增至9133.69亿元，增长54倍。其中，入驻的港资企业已由2013年年初的45家增至736家，预计年内将突破1000家“大关”。

今年是前海深港合作的突破之年，惠港政策密集出台，港人港生不间断来前海挂职或实习，并在香港金钟设立前海驻港办事机构，为港商提供“一站通”服务。前海管理局在香港举办了49场招商推介会，累计接待港资企业3840多批次、接待港人8993人(次)，吸引港人港企力度空前。港资企业从2013年年初的45家增至736家，且保持每月近百家的速度递增，预计年内将突破1000家“大关”。

据悉，2014年以来，前海面向香港推出“万千百十”工程，即到2020年，前海由港资开发的建筑面积超过900万平方米，在前海开展商务活动和就业的香港永久性居民超过10万，吸引1万家香港企业落户；孵化1000家有发展潜力、创新和整合能力较强的香港企业，力争港资服务业规模超过1000亿元；在前海孵化成形的港资创新型优势企业超过100家；在前海建立面向香港优势和特色产业的10个港企聚集基地。

土地出让金额破500亿元

截至目前，前海已经成功出让14宗地，总出让金额超过502亿元。尚没有港企拿地。其中兆华斯坦和前海能源联手拿下的T201-0080地块为总价地王，成交价为134亿元；而香江集团去年11月拍下的前海地块为单价地王，楼面地价为25469元/平方米。

据悉前海管理局实际掌控的净用地面积约为307万平方米，除去上述已经出让的14宗土地总面积约为33.51万平方米后，目前剩下约273.49万平方米土地可供出让。

5年来前海、宝中房价上涨150%

据机构数据显示，6月前海片区二手住宅均价为34676元/平方米，同比上涨22.76%，相比2009年6月均价13509元/平方米，累计涨幅156.69%。具体到个盘，如鼎太风华、诺德国际、中海阳光玫瑰园、星海名城均价都在3.5万元/平方米以上，接近4万元/平方米。大多数二手房个盘以3.5万元/平方米左右居多，而均价在3万元/平方米以下的则几乎没有。

宝安中心区二手房在今年6月份的成交均价已达到35187元/平方米，相比2009年6月的均价13732元/平方米，累计涨幅156.24%。

编辑：黄淳

上一篇司法改革再"种"试验田 前海打造未来法院新样本下一篇深圳引领全国供应链经济 前海打造供应链管理