“楼宇经济”+“总部经济”，双轮驱动深圳财富鲶鱼效应
发布时间：2021-09-30来源： 腾讯房产深圳站作者：
当前，大城市正在从“土地财政”向“产业财政”的过渡期，越来越多企业提前布局抢占楼宇经济的蛋糕。
何谓楼宇经济？它是以办公楼宇、功能性板块和区域性设施为主要载体，通过引进产业、企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。
在深圳城市影响力与产业聚势的背景下，在楼宇经济中逐步衍生出总部经济，以深圳为例，吸引诸多总部企业落户，大量人流、物流、资金流、信息流在此汇聚、流动，有效推动了产业叠加、产能叠加、税收叠加等，为城市发展注入了强劲动力。
事实上，“总部经济”一词也常见于中国城市经济发展规划中。随着公共卫生事件、国际摩擦等因素，经济发展变得更加波折。各行业头部企业，就成了各个城市发展的关键。争夺龙头企业总部的落户就成了各地政府工作的重点，深圳应该是国内最早开始规划总部经济、也是力度最大的城市之一。深圳近些年的转型可以概括为从“腾笼换鸟”到“总部经济”。从过去的“输血”逐渐转向“造血”，从“人口随产业走”转向“产业随人口走”。
作为城市经济发展的两大引擎，"总部经济"+"楼宇经济"双轮驱动的经济模式，或将为大湾区重要城市深圳带来全新的财富效应。
楼宇经济与总部经济“蛋糕”诱人：打造新型财富效应
备选１：挥别土地财政，迈向产业财政的财富逻辑
备选２：土地财政渐行渐远，产业财政为城市经济发展持续发力
备选３：政府产业双驱动，产业经济或将成为影响中国领先全球经济的元素之一
当今中国，一场巨变正在发生：挥别土地财政，迈向产业财政。
近日，土地出让金划归税务部门征收的消息引起舆论哗然。“长远来看，影响绝对是釜底抽薪的，因为它已经触及到城市经营的底层逻辑。”资深业内人士指出。
中国城市基础设施的最大融资来源不是税收、不是债券，而是土地财政，但随着卖地收入划归税务部门征收，地方政府将逐渐挥别土地财政，取而代之的是：产业财政。
土地财政靠的是卖地，特别是住宅用地，所以地价和房价越来越贵，而产业财政靠的收税。对中心城市来说，由于三产占大头，税收的主要来源就是楼宇经济。
在国内大城市，住宅远远比写字楼卖得贵，这就是土地财政和产业财政的差别。一言以蔽之，在产业财政的驱动下，政府一定让楼宇经济更繁荣，而住宅市场将持续回归“房住不炒”的居住属性。
从今年的市场来看，住宅市场和写字楼市场已经开始分野。据戴德梁行披露的商业地产年中回顾数据显示，深圳写字楼空置率二季度下降3.27个百分点至22.3%，空置率4年来首次出现较为明显的回落。市场需求普遍回温，连续2年“跌跌不休”的甲级写字楼租金，首次止跌回升。此外，深圳的供应非常集中充足，政府加大办公场地的供给，有充足的办公场地，获取全球企业流量，奠定在粤港澳大湾区重要的地位。站在10年以后的角度来看深圳产业格局和区域经济规模，这些产业空间的总体规划是具有前瞻性的。值得注意的是，这种大规模的供给，势必也会降低企业办公场地的使用成本，吸纳更多的优质企业进驻，增加财政收入的同时，也大大提高深圳城市竞争力。
当前，大城市正在从“土地财政”向“产业财政”的过渡期，提前抢占楼宇经济的蛋糕，不失为明智之选。
总部经济强势崛起企业对总部大厦需求持续攀升
备选１：企业入驻总部大厦优势已显，总部经济或将成为未来城市营商主流模式
备选２：总部经济加速现代化城市面貌的形成，企业入驻总部大厦必然成为发展趋势
近年来伴随写字楼市场形成的总部经济强势崛起，背后是城市空间的重塑和产业的腾挪。这离不开政府在土地供应、政策优惠方面给予写字楼更多的倾斜。在政策的加持下，深圳在全球创新体系中的地位不断提升，加之深圳市的营商环境良好、资本活跃、人才供应充足，这也为各企业在深圳设立总部提供吸引力，企业对于总部大厦的需求不断攀升。
2009年，阿里巴巴集团与深圳签署协议，在深圳南山建国际总部和南方总部；2010年，百度也与深圳“牵手”，在深圳南山建国际总部、华南总部和研发中心；2019年和2020年，深圳连续两年在年末举办全球招商大会，将一系列国内外知名企业的国际、区域总部收入囊中，包括小米集团国际总部、字节跳动大湾区总部等。
事实上，深圳也早在2008年就颁布了《关于加快总部经济发展的若干意见》，要求“积极引进国内外大型企业来深设立总部或地区总部。”2017年，深圳印发的《鼓励总部企业发展实施办法》提出，对于新引进的符合条件的总部企业，给予落户奖励1000万元，重点引进的特别重大企业另行约定。2019年，Arm中国就破格获得了2000万元的总部企业落户奖励。近期印发《深圳市鼓励总部企业高质量发展实施办法》（下称《实施办法》），更是提出多条总部企业支持政策。在深设立的总部企业，符合一定条件可享落户奖、贡献奖、租房与购房补助等多项支持。《办法》将自2021年7月1日起施行，有效期5年。
其中，针对新引进的总部企业及连续经营一年（含一年）以上的注册总部企业，根据其承诺的产值规模（营业收入）和地方财力的共享额度分别给予了一定比例的企业贡献奖奖励；针对新引进的总部企业依据不同的考核标准，给予500万元的结算奖励；此外，针对无自由公用房的总部企业，首次购置总部自用办公用房(不包括附属设施和配套用房)的，给予租购房相应的最高不超过5000万元的补助。
不难发现，深圳作为总部经济最发达的城市之一，近年来在政策加持下大多数知名上市企业在深圳建立了总部。腾讯，平安银行、小米及今日头条等公司的总部大厦无一例外都选在深圳南山落地。
据不完全统计，截至目前，注册地址在深圳南山区的A股上市公司有114家，且多为高新技术行业，与之对应的是北京海淀区有116家，上海浦东新区有19家。
“总部企业设立总部大厦成为了企业办公的新趋势。一方面，总部大厦即能彰显企业实力，又具备私密性；另一方面，科技型上市企业的业务迅猛增长，对于研发办公用地的实际需求也不断扩大。”资深业内人士透露。
深圳的总部经济主要是以创新产业作为牵引。除了“自产”的明星企业外，对于科技、互联网公司而言，如果要选择一个城市设立南方总部，深圳往往是一个不错的选择。而南山作为“全国百强区第一名”，科技创新、营商环境、人居生态等综合实力最强区，更是择址的首选。
总部企业产生规模效应和乘数效应，反哺深圳总部经济发展。
备选１：企业买楼已蔚然成风，反哺深圳总部经济发展
备选２：企业入驻总部大厦已成发展趋势，产业发展与总部经济双轮驱动深圳南山
备选３：企业总部的建立，将根本改变中国产业结构的变化
近年来，企业的观念也在发生变化，越来越多的大企业已经不愿意当租客，而倾向于买地、买楼当房东。
有市场人士分析指出，中国写字楼市场最大的买家，已经不是金融和房地产公司，而是科技公司。
数据显示，全国共有606家A股科技类上市公司，其中275家涉足地产投资，占比高达45%，科技公司买楼已蔚然成风。
在深圳，科技公司今日头条于2020年6月在南山区粤海街道以高达10.82亿元的价格竞得一宗商业用地，土地使用年限为30年，该地块将用于建设今日头条大湾区总部。
从2020年深圳商业办公用地买卖成交表来看，目前想要在南山通过“招拍挂”成功获得商业用地，一般只有小米、字节跳动等超级巨头才能满足，且体量普遍较低，从而无法满足企业的进一步扩容需要。
此外，伴随着新增土地稀缺的现实状况，城市空间的增长不再以速度为第一目标，而是由增量扩张转向为存量提质，城市更新成为了地产圈的发展新方向，但是城市更新项目却也面临着周期长的困境。
那么，当前在土地资源匮乏的南山中心区，企业该如何拥有自己的总部大厦呢？
由于招拍挂自建的难度限制高，头部企业才能拿到，且城市更新周期长，顺利的情况下8年以上，操作难度大。相较之下，租买现楼成为了企业拥有专属总部大厦的最直接的方式，因为这即不会有建面与纳税的比例限制，同时，不用花费过多的时间、人力、物力自建，并且减少建设期间的租赁成本。
作为与深圳经济特区共同成长的代表企业，拥有38年发展历程的华联控股(000036)在经历多次变革创新后，如今正探索一条“地产+总部经济”的发展新路径。在南山核心区，新前海蛇口及大小南山片区，华联控股投入了约35亿元的投资，押注在华联城市中心项目上，以此作为深圳“工改工”的城市更新项目。
华联城市中心外立面实景图
公开资料显示，华联城市中心地处南山中心区，为前海、后海、高新园三大产业高地与总部商务区的聚合中心。华联城市中心作为南山核心区唯一1400㎡起售的总部超体，为企业打造卓越的商务体验，目前已现楼销售，其中T2整栋销售、T3整层起售。据了解，该项目是由三栋超高层研发办公楼及两栋高层配套宿舍组成，今年年底，园区即将全面交付使用，可满足整层或整栋的租购需求。
值得一提的是，该项目特聘请世界顶级建筑事务所——德国gmp领衔国际团队，以前沿视角，匠造高标准的总部办公集群，将重点引进以互联网、新一代信息技术等先进产业为主的大型企业，构筑纯粹的产业总部生态圈。也就是说，除了需求具备发展潜力，华联城市中心周边还有亚马逊、今日头条、中国平安、小米科技、广发银行、丰巢科技等行业龙头企业入驻，这有利于形成总部产业生态链。
据深交所消息称，去年广电运通斥资购入华联城市商务中心项目T3栋低区整段单位。广电运通表示，将因地制宜结合深圳的区域及政策优势，打造广电运通人工智能深圳创新中心，构建“广州总部”+“深圳基地”双核发展战略。
很多总部企业愿意来到深圳，是基于产业链、城市配套、营商环境等方面的条件，并且它们也希望借力于深圳的城市品牌。总部经济究竟有多大的威力？
从最直观的经济产出或就业贡献来看，总部经济一般意味着以极少的土地创造极大的经济价值，地均GDP高，并且可以集聚高端资源，带来相应的高端就业机会。
此外，总部企业给城市带来的不仅是就业、税收方面的直接贡献，更重要的是，它们往往还能带动行业上下游企业的聚集与发展，产生连锁投资效应和产业乘数效应，从而反哺深圳总部经济的发展。
编辑：吕攀