土地新改革：前海试验新的土地出让和开发模式

发布时间：2014-12-15来源：南方都市报作者：

前海深港合作区企业公馆。南都记者王子荣 摄

前海新闻网讯（南都记者 梁锦弟 郭启明）

前海突破之3 土地

“这是一个巨大的市场，因此对这里充满信心。”12月7日，83岁的美国兆华斯坦地产公司创始人兆来瑞现身前海，参加项目动工仪式，放弃前海地王的谣言至此粉碎。如果说前海是特区中的特区，那么在土地改革领域，前海则是先锋中的先锋。也正因如此，几乎每一寸土地出让都会牵动各方神经。而对改革者来说，如何承载土地改革的使命，这里更是值得期待的沃土。

螺蛳壳里做道场

2013年7月26日下午，包括卓越集团总裁李晓平、佳兆业集团总裁金志刚等房地产大佬齐齐现身。他们的目标是前海首次出让的桂湾片区两地块。出席的开发商多，来采访的媒体多，有多年参与土地拍卖的人士感叹，这也许是2009年以来最火爆的土地出让现场。

最终，卓越分别以51.9亿元、71.8亿元拿下两宗地，其中一块摘下深圳总价地王。卓越集团总裁李晓平接受南都记者采访时认为价格合理，大手笔投入是因看好前海的发展前景。

“地价合理”，市土地房产交易中心一位负责人也持此观点。从土地出让规则看，用一次竞标方式出让前海用地价格更为理智。如果是举牌，他估计价格还要高一些。“原本政府希望溢价50%，而现在大概是溢价48%。”在他看来，这个总价基本符合政府的预期。

“防止房地产恶性炒作”，提及前海的土地出让，前海管理局副局长蔺宏多次这样公开表示。对前海而言，每一块土地的出让都事关全局。就在“第一拍”前的5月，深圳市政府批复《前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点(2013-2015年)》(下称《要点》)，拉开前海土地改革创新序幕。“一般国内法定的一次性出让土地使用权的年限是40年，但在前海可以是20年，然后到期后再续期。”《要点》的一大创新是在探索建立差别化的土地供应新模式上，打破了国内目前以法定最高年限一次性出让土地使用权的制度，实行弹性年期。

为了规避陷入“炒作”土地的局面，前海将建立需求管控机制，约定自用或出售比例，自用部分原则上10年内不得转让，出售部分原则上5年内不得再转让。经前海管理局批准可以转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴该局。

在前海14.9平方公里土地中，前海管理局实际掌控用地为7.8平方公里，剔除水廊道、道路及公共绿地后，净用地面积仅3 .07平方公里。作为最小的国家级开发区，可谓螺蛳壳里做道场。但从前海“第一拍”开始，土地管理改革路线图就已清晰。

破解土地财政依赖

土地财政最大的好处就是“快”，但土地一旦出让，在此后50年或70年内，政府对土地、市场几乎丧失了主导权。有企业拿地时信誓旦旦，随后囤地不开发或等土地升值后转卖赚快钱。土地无法有规划地持续开发，产业没有得到有效升级，给区域后续发展带来问题。

作为国家级的创新平台，前海面临的第一个课题就是土地开发模式创新。摒弃土地财政依赖的决心，可以通过“前海基本法”的一个修改细节来显示。在《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》的草案中，曾有“本条例实施之日前前海合作区未出让的土地由市政府以划拨或协议方式出让给前海管理局，由前海管理局统一开发、建设、运营和管理”的内容，而正式公布的条例明确规定，只能“采用独资、合资、合作、特定项目租赁等多种形式进行”。

此外，条例还规定前海的土地利用应当符合合作区总体规划和产业发展的需要。“如此修改，并不是对前海管理局权力的收放问题，而是体现了政府希望在前海的持续开发中，掌握对土地开发的控制权和参与权。”深圳综合开发研究院常务副院长郭万达这样认为。

改变“政府卖地、开发商卖楼”的传统开发模式，这样的理念更体现在《要点》中。在土地交易方面，前海试行建设项目用地预申请和公告出让，通过招拍挂出让制度，选择合适出让方式，防止恶性竞争导致高地价、高楼价。同时，为奖励企业节约集约用地，将前海土地使用权出让收入(扣除政策性刚性支出的)15%-20%划入前海深港合作区产业发展基金，综合考虑经济贡献、绿色低碳等因素实施节约集约用地奖励。这也意味着前海在土地出让资金安排上，有很大一部分将用于前海综合开发建设，而不是土地财政。

用好土地让港味更浓

前海定位为深港现代服务业合作区，这也是中央在前海实施的国家战略。而在土地出让环节，“港味”一直是业界纠结的话题。

从去年7月至今，前海已公开出让14宗土地，占地面积34.1万平方米，建筑面积280万平方米，其中6宗被港企竞得，土地面积13万平方米，建筑面积120万平方米。这里的“港企”定义为在香港上市、注册的企业，分别为腾讯、华润、恒昌科技、弘毅资本、香江集团、世茂。因为这些“港企”的主要经营市场还是在内地。在不少人看来，这些并非正宗香港本土企业。

在前海几次土地出让中，尽管对出让条件都作了严格限定，依然有很多内地房企纷至沓来，甚至有披着“马甲”前来拿地的。前海管理局希望引进的港资、外资、金融服务类企业却鲜有参与。

如何以诚意及科学的规划，换来深港两地在前海开发开放上的通力合作，这被视为长期困扰深圳市政府及前海管理局的心病。今年5月，深圳市委书记王荣、市长许勤再次携代表团访港，与港府特首梁振英及香港四大商会会谈，邀港企参与开发建设，这已是他们多次带队赴港卖力吆喝。

而在今年4月举行的前海深港现代服务业合作区咨询委员会第二次会议上，前海管理局局长张备明确表示，前海三分之一以上的可开发土地将对港企出让。2020年，前海由港资开发的建筑面积超过900万平方米，在前海开展商务活动和就业的香港永久性居民超过10万，吸引万家港企落户。这暗示，前海为推动产业发展、名企进驻，为港企“定制土地”或将成为常态。

如此修改，并不是对前海管理局权力的收放问题，而是体现了政府希望在前海的持续开发中，掌握对土地开发的控制权和参与权。

———深圳综合开发研究院常务副院长郭万达

数据

从去年7月至今，前海已公开出让14宗土地，占地面积34 .1万平方米，建筑面积280万平方米，其中6宗被港企竞得，土地面积13万平方米，建筑面积120万平方米。

编辑：董非

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